招商積余半年報繼續萎靡:面積增長緩慢 凈利率毫無改善

2021-08-18 11:21:11 作者:陳憲 收藏本文
A- A+

  出品:大眼樓管

  作者:陳憲

  8月16日,A股物業龍頭招商積余發布2021年半年報。2021年上半年招商積余實現營業收入47.78億元,較上年同期增長23.56%;實現歸屬于上市公司股東扣非后凈利潤為2.24億元,較上年同期增長33.14%。

  各項數據顯示,重組為物管公司一年半時間里,招商積余的業績至今沒有太大亮點。33%的業績增幅低于大部分公司的業績預告,低迷的凈利率、緩慢增長的面積規模,這家央企物管龍頭的困境讓人不解。

  市場期待被一再降低

  2019年12月中航善達進行資產重組,置入了招商物業,從此公司主業變為中航物業+招商物業為主的物業管理公司。公司名稱也改為“招商積余”,公司控股股東為招商蛇口,招商局集團為實際控制人。

  此舉一度被市場看好。一是A股物管公司較少,標的享受資本市場溢價。二是中航物業+招商物業體量直逼龍頭,2020年營收達到了85.6億元,排上市物業股第5位。三是背靠招商蛇口,實力雄厚的“大腿”是影響物管公司長遠發展的因素之一。

  重組之后,2020年公司營收凈利分別同比增長42%、51.5%,這是重整初步數據。2021年上半年,營收凈利分別同比增長23.56%、35.64%,橫向對比增速均有所放緩。而由于物業管理行業收入并無季節性波動,上下半年若無收并購,營收增長基本持平。從這個角度看,招商積余2021年全年業績高增的可能性不大。

  根據新浪財經不完全統計,上半年披露利潤增長超過100%的就有6家。即便是基數大的碧桂園服務,凈利潤增長超過50%。招商積余上半年業績表現在高增的物業股中仍然不算突出。

  從業務結構來看,物業管理業務實現營收44.36億元,較上年同期增長23.68%,占公司營收的92.84%;資產管理業務實現營收2.7億元,較上年同期增長46.18%,占公司營收的5.66%;其他業務包括公司遺留的房地產開發業務實現營收7188萬元,占公司營收的1.50%。

  基礎物管服務貢獻了大部分收入。另外我們注意到,有別于其他物業股招商積余還有一部分資產管理業務。自持物業總資產達到了68.9億元,占總資產的比例為42.1%,主要是為酒店、商業、辦公等物業用來出租。2021年6月末已出租面積為57.20萬㎡,總體出租率為97%,基本恢復到疫情前的水平。但這部分收入只有2.7億元,測算下來投資性房地產收益率僅3.9%。

  中報發布后,公司股價17日-18日股價連續下跌,截至發稿跌幅為8.92%,跌幅有擴大趨勢。

  “兩難”困境:住宅盈利難 非住宅增收難

  半年報披露,招商積余上半年在管面積為2億平方米,較2020年末新增8.7百萬平方米,面積增長緩慢。2020年全年新增在管面積為38百萬平方米,僅與第二梯隊物管公司持平。2021年下半年面積增長壓力較大。

  上半年住宅在管面積同比增長2.42%,至0.98億平方米。非住宅在管面積同比增長11.01%,至1億平方米。

  雖然非住宅面積相對較多,但營收增長低于住宅項目,上半年二者營收同比增速分別為32.8%、17.7%。非住宅項目占基礎物管業務收入比重下降約3個百分點,至55.78%。由此可見,非住宅項目是招商積余的重點布局,但該類項目收入收費可能比住宅還低,成為公司收入增長緩慢的因素之一。

  且過往數據顯示,第一梯隊物管公司新增面積大部分為兩位數,2021年無論是營收還是在管面積增長,招商積余或將被同行遠遠超過。

  此外,上半年招商積余毛利率為10.58%,較上年同期的11.23%微降 0.65%。凈利率為4.39%,與上年同期的4%持平。這一利潤率幾乎排在物業股倒數位置,盈利能力低迷始終是圍繞在這家龍頭物管公司上頭的烏云。

  拆分具體業務可知,住宅項目毛利率不足10%,2021年上半年為6%。住宅項目盈利難,非住宅項目增收難,招商積余的“兩難”境地,短期內解決難度大。綜上所述,在同行紛紛業績高增的襯托下,招商積余這家物管龍頭顯得暗淡無光。

  至于行業目前熱衷的跑馬圈地,招商積余似乎更為被動。中報顯示賬上貨幣資金為15.58億元,理論上足夠支撐一系列的小型并購。但公司自重組以來,一是需要時間剝離地產業務,另一方面管理層整體風格偏保守,亦或是說業績增長驅動不足。

  唯一一起可能的收并購來自兄弟公司中外運長航的推薦,收購港股物業公司創毅控股53.51%股份。但招商積余認為收購條件不成熟,放棄了項目收購機會。外運長航則轉而代替收購了香港創毅控股,并表示,待條件成熟時,招商局集團將積極協調創毅控股股權轉讓予招商積余。

  跟隨物業板塊降溫,招商積余股價從2020年7月最高點跌去約65%,股價腰斬。市盈率(TTM)為28倍,居53家物業股中位,與當期規模極其不匹配。

海量資訊、精準解讀,盡在新浪財經APP
文章關鍵詞: 招商積余 物業

作者

陳憲

陳憲

新浪財經上市公司研究員

熱文排行

聯系我們

  • 郵    箱: yongfei3@staff.sina.com.cn
  • 地    址:北京市海淀區西北旺東路新浪總部大廈
  • 微    博:新浪財經房產

新浪財經意見反饋留言板

400-052-0066 歡迎批評指正

Copyright © 1996-2021 SINA Corporation

All Rights Reserved 新浪公司 版權所有

小学生污污污小视频_小猪成年短视频app下载_小猪成视频人app