佳兆業精細化管理提利潤 城市更新加速轉化成新動能

佳兆業精細化管理提利潤 城市更新加速轉化成新動能
2021年08月26日 18:36 新浪財經

投資研報

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  作者:肖恩

  8月25日,佳兆業集團控股有限公司(下稱“佳兆業”)發布了上半年業績公告。2021年上半年,佳兆業實現營業收入300.7億元,較上年同期增長34.8%,凈利潤及核心凈利潤分別為30.8億元、39.3億元,較上年同期分別增長30.5%、28.9%,盈利能力穩步提升。

  面對“三道紅線、兩類上限、兩集中”等房地產調控政策帶來的新困難、新挑戰,佳兆業精細運營、審慎經營,充分發揮城市更新的核心競爭優勢,圍繞“降負債、提利潤”積極優化財務盤面,實現收入利潤均衡增長,發展質量顯著提升。

  精細化管理 質量顯著提升

  上半年佳兆業總交付建筑面積約140萬平方米,同比增長27%,由于結轉均價的提升,來自物業銷售的收益由2020年同期的206.39億元增加至截至2021前六個月的276.66億元,增幅34%。在高效率結轉的驅動下,佳兆業上半年實現營業收入300.7億元,較上年同期增長34.8%。

  報告期內,佳兆業在運營層面,對業務全流程進行精細化管理,持續實施PMO精細化管理體系。首先就是縮短從拿地到開盤的時間,上半年佳兆業已實現地產項目從拿地到展示區開放時間縮短了16%,到首次開盤時間縮短了23%。此外,擁抱科技創新、發力數字營銷也是佳兆業上半年精細化管理的重要發力點,正如佳兆業集團執行董事兼聯席總裁郭曉群在發布會上所言,佳兆業已在數字化營銷、物聯網、智慧化應用平臺、信息化管理方面多點發力,助力上半年的物業銷售。并助力提升產品溢價能力、加快簽約回款,公司可以最大限度以自有資金撬動公司運營。

  除物業銷售外,佳兆業集團在上半年多點開花,包括物業管理服務、健康業務、租金收入、酒店及餐飲業務等均有不俗表現。物業銷售以外,如物業管理等高利潤率業務貢獻業務占比持續增加,布局更趨均衡,佳兆業抗風險能力比以往更強。

  由此,佳兆業上半年的毛利率提升至30.86%,在精細化管理的加持下,營銷費率和管理費率持續下降,佳兆業的經營質量有所提高。

  銷售穩健增長 拿地量入為出

  今年上半年,佳兆業實現合約銷售638.5億元,同比增長77.2%,已經完成全年目標49%。克而瑞數據顯示,按更具含金量的權益銷售額算,佳兆業銷售排名再度上升至23位。管理層預計地產板塊下半年預估可售貨值約1270億元,預計1300億銷售目標能順利完成。

  在土地投資層面,管理層在業績發布會上表示全面強化財務風險管控,量入為出理性投資。在以利潤為導向充分評估項目價值的大前提下,佳兆業報告期共獲得15幅地塊,應占計容建筑面積約為246萬平方米,土地收購權益代價約人民幣252.15億元,處于銷售額40%以內。

  佳兆業上半年繼續堅定布局核心城市、核心地段、核心資產,新增項目對應貨值1031億元,按權益代價計50%位于一線城市。獲取的深圳坂田五和樞紐項目、東莞南城勝和社區等項目具有體量大、地段好、能級高等特點。

  截止報告期末,佳兆業于全國51個城市合共擁有233個房地產項目,土地儲備達約3110萬平方米。總貨值約7347億元,可滿足未來多年的發展需求。其中經濟動能相對更強勁的大灣區土地儲備約1923萬平方米,占集團整體土地儲備貨值的76%。

  值得注意的是,在佳兆業的總土儲中,城市更新貢獻土儲貨值占據半壁江山,約為47%。而在上半年新增土儲中,城市更新項目新增轉化可售面積約112.5萬平方米,新增貨值約727億元。

  看來,“舊改之王”的轉化已迎來實質性的豐收期。

  城市更新轉化加快 成發展新動能

  大灣區作為國內最早一批商品房得到快速發展的都市圈,近年來城市更新需求快速增加,通過城市更新的方式拿地,成為深耕大灣區的房企的重要拿地方式之一。早在2009年,廣東省就在全國率先開展包括舊城、舊廠、舊村在內的所謂“三舊”改造試點。

  而佳兆業早在1999年就提前布局,成功打造項目40多個,在經驗、理念、團隊、模式、規模等方面的綜合實力領跑行業,已經連續三年獲評 “中國房地產城市更新優秀企業”第一名。

  在今年上半年,佳兆業城市更新業務所轉化的貨值金額已超2020全年,轉化效率明顯加快,已成為新增土儲的重要渠道,后續也必將成為業績增長新動能。

  下半年預計轉化對應可售貨值超過742.1億元,預計全年轉化貨值增長約130%;未來1-2年內,還將轉化可售面積382.8萬平方米,可售貨值約1420億元。

  城市更新拓展方面,目前佳兆業擁有城市更新項目213個,99%位于大灣區,廣深占比73%。其中,上半年佳兆業新拓城市更新項目15個,占地面積363萬平方米。包括東莞南城勝和社區、深圳坂田五和樞紐等項目,未來將成為佳兆業城市更新的標桿作品。

  降負債 提利潤

  正如在發布會上首席財務官吳建新指出的,降負債一直是佳兆業的重點工作。

  財報顯示,佳兆業上半年債務總規模得到有效控制。其中短債占比僅為20%,處在較低水平,較長債務久期證明佳兆業獲得了長期資金的認可。

  截止2021年6月30日,佳兆業的凈資產負債比率下降至93.7%、現金短債比為1.53以及剔除預收賬款的資產負債率下降至69.9%。“三道紅線”全部達標,在手現金487.4億元,同比增長20.4%,流動性合理充裕。

  從2017年開始,佳兆業就積極、主動進行債務管理,凈負債率已實現八連降。吳建新表示,未來政策監管不會放松,融資會進一步收緊,佳兆業仍將主動控制有息負債規模,調節長短債結構;審慎穩健投資,必須拿有現金流且有利潤的項目,引入戰略投資者,優化資本結構;對業務全流程進行精細化管理,降本增效,提升產品溢價能力、加快供貨、銷售及回款。

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責任編輯:王勇

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