“千億閩系房企”正榮地產2000億負債壓頂 高杠桿、規模虛胖被詬病

“千億閩系房企”正榮地產2000億負債壓頂 高杠桿、規模虛胖被詬病
2021年08月26日 18:27 財經自媒體

投資研報

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  作者|小債看市

  來源| 小債看市(ID:little-bond)

  近年來,以激進大膽著稱的“閩系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危機,而同為“千億俱樂部”行列的正榮地產,由于高杠桿、低權益比快速突進被業界關注。

  01公布表外負債

  8月22日,正榮地產(06158.HK)公布半年報,上半年實現營收約160.11億元,同比增長10.1%;母公司擁有人應占溢利約11.66億元,同比增長33.1%。

  中報業績及經營摘要

  在銷售方面,今年上半年正榮地產連同合營及聯營公司的累計合約銷售金額為822.99億元,同比增長47%,完成全年合約銷售目標的54.9%。

  另外,正榮地產在半年度業績會上主動公布了表外負債,截至今年上半年,其表外負債約為31億元,表外貨幣資金約24億元,表外凈負債約7億元。

  在土儲方面,今年上半年正榮地產新增土地24塊,土地儲備建筑面積356萬平方米,截至6月30日其擁有總土地儲備建筑面積達2930萬平方米。

  可以看出,正榮地產的土地儲備并不算充足,且最近兩年其土儲增速明顯放緩,但大幅上升的土地成本將對其利潤率進一步形成供給端壓力。

  值得注意的是,正榮地產權益占比較少,上半年權益占比僅為46%,且這24個項目中其全資持有的僅有3個,剩余21個均為合作開發,這也是其被業內詬病“偽千億”規模虛胖的原因。

  《小債看市》統計,目前正榮地產存續境外債14只,存續規模44.5億美元,其中將有21.7億美元債在一年內到期,集中兌付壓力較大。

  存續美元債(部分)

  02偽千億規模虛胖

  據官網介紹,正榮地產是一家中國大型綜合性房地產開發商,專注于開發住宅物業以及開發、運營和管理商業及綜合用途物業。

  正榮地產是正榮集團的獨立地產業務平臺,2018年在香港聯交所掛牌上市。

  正榮地產官網

  近年來,正榮地產規模增長迅速,從百億到千億的跨越只用了5年時間。

  2016-2018年,正榮地產分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億,年復合增長率高達65.8%,2018年躋身“千億俱樂部”行列。

  然而,2017-2019年間正榮地產實際效益銷售數據僅為351億、361億以及372億,其真實銷售額幾乎原地踏步,可以看出其憑借“高杠桿、低權益比”的方式沖擊規模。

  據克而瑞數據顯示,2020年正榮地產以1231.9億操盤金額在房企中排名第24位;以773萬平方米操盤面積排名第31位,屬于中型房企。

  克而瑞2019年數據

  近年來,正榮地產業績突飛猛進后,業績增速明顯放緩,毛利率持續下滑,今年上半年實現毛利率19.1%,同比下降1.2個百分點。

  利潤率低于行業平均水平,這意味著正榮地產想通過犧牲利潤率換取規模,而“薄利多銷”的策略下,正榮的盈利能力處于行業低位。

  值得注意的是,由于大手筆拿地支出增加,正榮地產經營性現金流持續凈流出,近三年該指標分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元。

  經營性現金流情況

  截止今年6月末,正榮地產總資產為2503億元,總負債2033億元,凈資產470.4億元,資產負債率81.22%。

  從“三道紅線”看,截至今年6月30日,正榮地產的凈負債率為57.2%,剔除預收賬款的資產負債率為72.4%,現金對短債比2.2倍,踩中一道紅線,維持“黃檔”。

  《小債看市》分析債務結構發現,正榮地產主要以流動負債為主,占總負債比為74%。

  截止今年6月末,正榮地產流動負債有1497億元,主要為貿易應付款項及應付票據,其一年內到期的短期債務有203.4億元。

  流動負債

  相較于短債規模,正榮地產流動性較充沛,其賬上現金及現金等價物為444.5億元,可以覆蓋短期負債,短期償債壓力不大。

  另外,正榮地產還有非流動負債535.9億元,主要為長期借款,其長期有息負債合計509.9億元。

  整體來看,正榮地產剛性債務有713.3億元,主要以長期有息負債為主占比71%,帶息債務比為35%。

  正榮地產具有閩系房企激進的基因,高杠桿極速擴張離不開外部融資。

  在融資渠道方面,正榮地產融資渠道較為多元,除了發債和借款,還通過應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

  值得注意的是,由于少數股東權益增長較快,正榮地產多次被外界質疑存在“明股實債”。

  2018年至今年上半年,正榮地產少數股東權益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過半,但少數股東損益卻變化不大占比僅兩成,少股股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配。

  總得來看,正榮地產雖是千億規模但權益銷售較少,經營性現金流持續流出,對債務和利息保障能力欠佳,利潤率低、融資成本高企都是制約其發展的因素。

  03莆田三兄弟

  正榮集團創始人歐宗榮出生于1964年,福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家,一門三富豪,在當地坐享盛名,在國內家族企業中也算是鳳毛麟角。

  據悉,大哥歐宗金創建福建歐氏投資集團,老三歐宗洪執掌另一家閩系房企融信,2018年融信與正榮同時邁入千億房企行列。

  莆田歐氏三兄弟

  歐宗榮出身普通,16歲初中輟學后跟大哥歐宗金一起外出打工,輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

  1985年,歐宗榮創辦江西正榮市政工程有限公司,重點經營路橋建設。

  90年代中期,歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發,負責昌北新區前期道路建設,當地政府拖欠工程款1000多萬,將一塊地劃撥給正榮抵賬。

  這是歐宗榮拿到的第一塊地,他由此開始涉足房地產開發,1998年在福州成立正榮集團。

  2000年,正榮在宜春的首個大型綜合開發項目“贛西第一街”奠基,同年正榮物業管理有限公司成立。

  兩年后,在歐宗榮的牽頭下,正榮投資開發首個千畝生態復合人居標桿項目——南昌正榮·大湖之都。

  2008年,正榮·時代廣場動工,這一時代廣場的落成標志著正榮商業新時代的序幕緩緩拉開。

  正榮·時代廣場

  從2013年起,正榮深耕長三角、環渤海、海西和中部四大經濟區,成功啟動全國化布局。2016年,正榮地產遷都上海,進一步擴張全國化道路。

  2018年,正榮成功登陸香港聯交所,市值160億港元,并在11月提前完成全年銷售任務,跨進千億門檻。

  上市后,正榮地產卻出現頻繁人事動蕩,先后有10多名高管離職。

  2019年,帶領正榮從幾十億進軍千億的行政總裁王本龍離職;隨后曾同任聯席行政總裁的林朝陽、原正榮地產副總裁肖春和被調走,正榮地產的“三人行”職業經理人天團,目前只剩下了黃仙枝一人。

  近年來,樓市風云變幻,房地產調控和融資收緊政策相繼出臺,正榮地產面臨著負債和融資成本雙重壓力。(作者微信:littlebond1)

 

 

 

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責任編輯:陳悠然

正榮地產 負債 房企

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